一、项目名称：

项目名称：长沙县职业中专学校（星沙校区）2024-2026年物业管理服务采购

预算金额：3111315.46元/二年

二、项目概况：

学校概况：长沙县职业中专学校创办于1983年，是长沙县人民政府举办的全日制国家级重点、湖南省级示范性中等职业学校和湖南省卓越职业学校建设单位。

学校拥有两个校区，其中路口校区位于长沙县路口镇，星沙校区位于长沙县长龙街道。本次招标的物业服务范围为星沙校区，总占地面积196亩，建筑面积72987.25平方米，共七栋建筑物，其中两栋学生宿舍楼，男寝室216间，女寝室168间。学校开设有智能制造、建筑工程两个专业群和园林、会计等十余个专业，约3200师生员工。

服务范围（星沙校区）：

1、物业综合管理服务

2、房屋及公共设施维护服务

3、环境卫生保洁服务

4、绿化养护服务

5、学生宿舍管理服务

6、其它服务

人员配备及要求：

★人员配备：

项目经理1人、房屋及公共维护人员4人、保洁员8人、绿化服务人员2人、宿管员10人（包括男宿管员6人，女宿管员4人）、会务人员1人、食品安全管理员1人、消防控制室值班人员1人、文员2人。合计人数不少于30人。

人员要求：

项目经理应具备相关工作经验3年（含）以上并持证上岗；其它服务人员具有相关工作经验1年（含）以上。房屋及公共维护人员具有相关工作经验1年（含）以上，并持有相关资格证书持证上岗，其中至少1人持有电工证和1人持有电梯安全管理员证书。消防设施操作员应持有消防设施操作员中级及以上证书。中标后均提供以上人员在公安局开具的无犯罪记录证明材料送至采购人备案。

服务分项要求：

（一）物业综合管理服务

建立健全各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率达到 99%以上，并每季度更新。及时收集并处理投诉、维修、物业服务等问题，对物业工作平台进行维护。根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

（二）房屋及公共设施维护服务：

①公共部位养护、维修、装修管理：外墙建材、涂料无脱落，玻璃幕墙无破损。楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶、天台隔热层等无破损；门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房设施正常运行。根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。根据防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

②变配电系统：配电间应按照国家相关规定要求设置值班岗位。配合校方做好电气设备检测工作，留存报告。按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过24小时，一次维修合格率不低于99%。供电设备完好率98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。配电间实行封闭管理，配置灭火器材。根据学校要求将限电、停电决定通知使用单位（人）。遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。及时做好学校电表计量表的登记统计工作。

③给排水系统：应定期对给排水系统进行维护、润滑。污水泵、提升泵、排水泵、阀门、曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。及时做好学校水表计量表的登记统计工作。

④空调系统：空调系统应由专业维保单位进行定期保养，做好日常空调系统的巡检与记录。空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。每季度进行一次循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，做好记录。各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

⑤升降系统：电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由专业队伍维修保养。确保升降电梯 24 小时正常运行，轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场。运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

⑥照明系统：路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。保证公共电器柜电器设备运行安全、正常。完成物业服务合同中规定的校舍及设施维护服务内容并达到考核要求。

房屋及公共设施维护服务中所需的配件及耗材均由采购人负责，中标方负责作业过程中的人员劳务费用。专业设备维修维保由采购人负责自费聘请第三方机构，中标方负责配合和记录工作。

（三）环境卫生保洁服务：

①外围场地及绿化的保洁：负责房屋周边区域、道路、周边绿化带内无明显垃圾、落叶。道路地面、广场地面、绿化带、开放式地沟大件垃圾≤1 件。室外体育场地面无明显垃圾和扬尘蛛网。房屋外观完好、整洁，无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

②教学及辅助用房保洁：卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。平台台阶、楼内走道、扶梯地面无污渍，无大件垃圾；扶梯扶手、栏杆保持干净，无扬尘蛛网。消防栓、消防箱无明显积灰和扬尘蛛网。桌椅保持干净、无水迹和污渍；地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。教室多媒体设备保持整洁，表面无明显积灰和扬尘蛛网。饮水机表面清洁，无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水；镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋，垃圾箱筒内的垃圾不超过3/4的高度。隔断、人手高墙面、门、门框、地脚线、照明开关无明显积灰和扬尘蛛网。电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹和扬尘蛛网。每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰和扬尘蛛网。

③垃圾分类与清运：根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集，同时实行分收分运。垃圾清收率不低于99%。按要求清运垃圾至指定地点。学校内垃圾站的垃圾必须每天日产日清，清运期间清扫落在地面上的垃圾并装回垃圾压缩车内，期间如垃圾较多影响垃圾存放时，应及时清运。校内垃圾中转的地面和墙面应用洗洁精清洁后进行冲洗干净，无污渍。

④卫生消杀：无老鼠活动迹象。室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

⑤负责校园所有排水、排污系统、化粪池每年不少于两次的清淤。

⑥完成物业服务合同中规定的校园环境保洁服务内容并达到考核要求。（不含外墙清洗、大理石晶面处理、地毯清洗等专项服务。）

日常清洁区域细分服务基本要求：（见附表1）

环境卫生保洁服务中所需的工具及耗材均由采购人负责，中标方负责作业过程中的人员劳务费用。

（四）绿化养护服务：

植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。完成物业服务合同中规定的校园绿化服务内容并达到考核要求。

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